Az elmúlt hónapokban egyre gyakrabban hallani az ingatlanpiacon dolgozóktól ugyanazt a mondatot: „nem köttetnek üzletek”. Az érdeklődés megvan, a hirdetések fenn vannak, a telefon is csörög, ám a végén mégsem lesz adásvétel.
Mi most nem a hangulatra, hanem a számokra voltunk kíváncsiak. Három évre visszamenőleg, negyedéves bontásban megnéztük, hogy az adott időszakban hirdetett lakások és házak mekkora része tűnt el három hónapon belül a piacról. Magyarul: a kínálat mekkora hányada „fordul meg” egy negyedév alatt.
Ehhez mi az Ingatlantájoló hirdetési adatbázisát használtuk, és minden esetben arra voltunk kíváncsiak, hogy X időpontban a három hónappal azelőtt hirdetett ingatlanok mekkora hányada van még mindig a piacon és mennyi tűnt el. Bár egy ingatlan hirdetését több okból is leveheti a tulajdonos, legtöbbször azonban mégiscsak az az ok, hogy a portéka vevőre talált - így az elemzéseinkben az érthetőség kedvéért ezeket hívjuk eladott ingatlanoknak.
Az eredmény elég egyértelmű. A szakmában érzett lassulás nem érzéki csalódás: a számok alapján is jól látható, hogy az ingatlanok egyre kisebb arányban cserélnek gazdát rövid időn belül.
Mit látunk pontosan a grafikonon?
A grafikon azt mutatja meg, hogy az adott negyedévben hirdetett lakások és házak mekkora része tűnt el a piacról három hónapon belül. Ez nem az árakról, hanem a piaci forgási sebességről szól: minél magasabb az arány, annál több tranzakció történik rövid idő alatt. Azért választottuk ezt a mutatót, mert ez beszédesebb, mintha a hirdetések számát néznénk - ami egy adott portálon számos dolog miatt nőhet vagy csökkenhet.
2023 elejétől 2024 nyaráig viszonylag stabil képet látunk. A lakásoknál jellemzően 37-45 százalék, a házaknál 30-37 százalék között mozgott ez az arány. Vagyis nagyjából minden harmadik-negyedik ingatlan eltűnt a piacról egy negyedéven belül.
Ezután azonban látványos fordulat következett. 2024 augusztusától meredek emelkedés indult, ami 2025 februárjára tetőzött. A lakások esetében az arány 75 százalékig, a házaknál 71 százalékig ugrott. Ilyen magas forgási sebességet korábban nem mértünk.
A kiugrás mögött valószínűleg több, egymást erősítő tényező állt. A 2024 elején elindult CSOK Plusz program, majd a nyár végi bejelentés, miszerint az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások adómentesen lakáscélra fordíthatók, további lendületet adott. Emellett a csökkenő infláció és a javuló kamatkörnyezet is erősíthette a vásárlási kedvet.
Ez azonban átmeneti volt, a tranzakciók hirtelen felpörögtek, majd a lendület gyorsan kifulladt. A 2025 februári csúcs után meredek visszaesés következett. 2025 májusára a hullám előtti szintre állt vissza az eladott ingatlanok aránya. A megszokott trendhez képest jelentős változást a legutóbbi negyedév hozott, amikor is a lakások alig ötöde tűnt el a piacról három hónap alatt.
A házak esetében a visszaesés kevésbé drámai, de így is látványos: a csúcs utáni 71 százalékról 32 százalékra süllyedt, ami nem magas, de nem is sokkolóan alacsonyabb a korábban látottaknál.
A főváros kicsit jobban tartja magát
Az adatokba jobban belenézve az látszik, hogy a piac nem egységesen konyult le - bár a visszaesés mindenhol jól látható.
2026 februárjára a novemberben piacon lévő lakásoknak országosan csak a 21 százaléka kelt el, Budapesten ez 34 százalék. A házak esetében kisebb a különbség, de itt is megfigyelhető: Budapesten 34 százalék, országosan 32 százalék a forgási arány.
Területi különbségek: nem mindenhol állt le ugyanúgy a piac
Az elmúlt három hónap adatai alapján markáns különbségek látszanak megyei bontásban. Az ország jelentős részében 30–36 százalék közötti a három hónapon belül eltűnő – vagyis nagy valószínűséggel eladott – ingatlanok aránya. Ez önmagában mérsékelt aktivitást jelez.A Dunántúl ugyanakkor szinte egységesen gyengélkedik. Több nyugati és délnyugati megyében (és Hajdú-Biharban) 20 százalék alatti az arány, ami kifejezetten alacsony forgási sebességet jelent. Ezeken a területeken valóban alátámasztják a számok a „nem köttetnek üzletek” érzést.
Budapest a középmezőnyben helyezkedik el, tehát ebben a nézetben az is látszik, hogy nem lóg ki fölfele sem a képből, vagyis a fővárosban sem dübörög a vásárlóerő.
A legnagyobb meglepetés Bács-Kiskun megye, amely messze kiemelkedik a mezőnyből. Itt a három hónapon belül eltűnő hirdetések aránya 60 százalék felett van, ami extrém magas aktivitást jelez, ami teljesen kilóg az országos mintázatból.
