Az év vége mindig jó alkalom arra, hogy egy kicsit távolabbról nézzünk rá az ingatlanpiaci történésekre. Ezúttal a használt lakások és házak piacát vettük górcső alá, és a mostani pillanatkép helyett elsősorban azt néztük, mi történt tavaly decemberhez képest - sőt, visszanyúltunk a 2023 decemberi adatokhoz is.
A három időpont összevetése segít elválasztani a rövidtávú látszatmozgásokat a valódi változásoktól.
Az utóbbi két év piaci mozgását mutató grafikon egyik érdekessége a felújítandó ingatlanok mozgása. Ezek ára 2024-ben gyakorlatilag stagnált, az eladók nem tudtak érdemben árat emelni, a vevők pedig óvatosan közelítettek a jelentős felújítási költséggel járó ingatlanokhoz. Eközben különösen az újszerű és a felújított lakásoknál – már 2024-ben is érdemi drágulás volt megfigyelhető.
Ez a helyzet 2025-ben látványosan megváltozott. Az idei év során a felújítandó lakások ára is egyértelmű emelkedő pályára állt, az áremelkedés ide is „átgyűrűzött”. A grafikon egészét nézve az is egyértelmű, hogy az idei drágulás üteme összességében gyorsabb, mint a tavalyi volt: nemcsak a felújítandó, hanem a jobb állapotú lakások esetében is határozottabb az emelkedés íve.
Ez illeszkedik ahhoz a tágabb európai képhez is, amely szerint Magyarországon az elmúlt évtizedben – és különösen az utóbbi időszakban – az uniós átlagnál jóval erősebb volt az ingatlanárak növekedése - az Eurostat szerint a hazai ingatlanok árai 2010 óta két és fél-háromszorosukra emelkedtek. A hazai adatok alapján ez a dinamika most már a korábban leginkább árérzékeny, felújítandó szegmensben is megjelent.
A házak lassabbak, de idén ott is megtört a jég
A házak piaca jóval nehézkesebben mozdul, mint a lakásoké, különösen országos szinten. Míg a lakásoknál már 2024-ben is jól látható volt az árak emelkedése, a házak esetében tavaly országisan stagnálás, Budapesten is csak minimális korrekció látszott.
Ez 2025-ben azonban megváltozott. Az idei decemberi adatok alapján a házak négyzetméterárai országosan is érdemben emelkedtek, a 2024-es lapos pálya után idén egyértelmű feljebb lépés történt.
Budapesten a különbség még markánsabb. Itt a lakásoknál már három egymást követő évben látszik az árak határozott emelkedése, míg a házaknál a drágulás késleltetve, de végül szintén megjelent. Ez összhangban van azzal, hogy a házak eladása jellemzően hosszabb időt vesz igénybe, érzékenyebb a finanszírozási feltételekre és a rezsiköltségekre, így az árváltozások is később csapódnak le ebben a szegmensben.
Reálárcsökkenésből reáldrágulás: éles váltás egy év alatt
Ha az egyes szegmensek árváltozásait az inflációval vetjük össze, látványos, hogy 2023–2024-ben a házaknál a drágulás nem érte el a pénzromlás mértékét, reálértelemben árcsökkenés történt. A budapesti piacon pedig - házaknál-lakásoknál egyaránt az inflációt meghaladó, de szerényebb reálnövekedés történt.
Ez a helyzet 2024–2025-re egyértelműen megváltozott. Az idei adatok alapján már minden vizsgált szegmensben – lakásoknál és házaknál, országosan és Budapesten egyaránt – az áremelkedés többszörösen meghaladta az éves inflációt. A váltás különösen jól érzékelhető a házak piacán.
Összességében ez a grafikon azt mutatja, hogy 2025-ben a használtingatlan-piac átlépett egy fontos határt. Az árak emelkedése már nem magyarázható pusztán az általános pénzromlással: a korábbi korrekciós, alkalmazkodási szakaszt egy olyan év követte, amikor reálértelemben is drágult az ingatlan minden fő szegmensben.
Mit jelent mindez Átlag János számára?
Átlag János az a képzeletbeli barátunk, aki az aktuális nettó mediánkeresetet, vagyis havi 397 400 forintot visz haza. Nem kiemelkedően jól keres, de nem is a sor végén áll. Ő a pontosan „középen lévő” munkavállaló: a magyarok fele kevesebbet, fele többet keres nála. Az ő helyzetén keresztül jól megfogható, hogy a mostani árak mit jelentenek a mindennapok szintjén.Jánosunknak országos átlagban közel 19 évnyi teljes nettó jövedelmét kellene félretennie ahhoz, hogy megvásároljon egy átlagos eladó lakást. Budapesten ez az időtáv közel 30 évre nyúlik. És ez még egy erősen leegyszerűsített, „tankönyvi” helyzet: nem számol megélhetési költségekkel, adókkal, váratlan kiadásokkal, vagyis azzal, hogy közben ennie-laknia-élnie is kell.
Miközben 2025-ben az ingatlanárak már reálértelemben is emelkedtek, vagyis nemcsak az inflációt követték, hanem azon túl is nőttek, addig a jövedelmek ennél jóval lassabban kúsznak felfelé. Ez azt jelenti, hogy az elmúlt egy év drágulása nemcsak statisztikai értelemben volt erős, hanem az elérhetőség szempontjából is tovább tágította az ollót árak és keresetek között.
