Papíron egyre jobban keresünk, a statisztikák szerint nőnek a bérek, és sokan joggal hihetnék, hogy ma már könnyebb lakáshitelt felvenni, mint korábban. A valóság azonban jóval árnyaltabb. Hiába az emelkedő fizetések, amikor konkrét számokra bontjuk a lehetőségeket, sokaknál jön a kijózanító felismerés: az „átlagos” jövedelem messze nem jelent automatikusan komoly hitelképességet - tájékoztatott a Pénzcentrum.
Szép számok a statisztikában, kemény korlátok a bankoknál
A KSH friss adatai szerint októberben 692 700 forint volt a bruttó átlagbér, ami nettóban nagyjából 482 400 forintot jelent. Ez egy év alatt közel 10 százalékos növekedés, ami első ránézésre kifejezetten jó hír, különösen azoknak, akik lakásvásárlásban gondolkodnak.
Csakhogy az „átlag” sokszor csalóka. A valós helyzetet jobban mutatja a mediánbér, ami azt jelzi, hogy a dolgozók fele ennél többet, fele kevesebbet keres. Ez bruttó 575 500 forint, nettóban 401 100 forint, vagyis jóval alacsonyabb az átlagnál – mégis ez áll közelebb a tipikus magyar fizetéshez.
Ennyit lehet maximum törlesztésre fordítani
A lakáshitel szempontjából kulcskérdés, hogy a fizetés mekkora része mehet el törlesztésre. Az MNB szabályai szerint:
• nettó 600 ezer forint alatti jövedelemnél legfeljebb a fizetés 50 százaléka terhelhető
• 600 ezer forint felett ez 60 százalékra nőhet
• minden meglévő hitel, hitelkártya és folyószámlahitel beleszámít
• a bankok akár szigorúbb feltételeket is alkalmazhatnak
Ez leegyszerűsítve azt jelenti, hogy:
• nettó átlagbérnél maximum 242 ezer forint lehet a havi törlesztő
• mediánbérnél legfeljebb 200 ezer forint
És ebből kellene kijönnie a lakáshitelnek.
Otthon Start: itt még „kijöhet a matek”
A 3 százalékos, fix kamatozású Otthon Start hitel jelentősen javít a képleten. 25 éves futamidővel számolva:
• nettó átlagbérrel akár 50 millió forintos hitel törlesztése is beleférhet
• mediánbérrel nagyjából 42 millió forint érhető el
Ez magyarázza, miért lett az Otthon Start az egyik legkeresettebb konstrukció. Fontos viszont: ez a plafon, nem az általános realitás, és az önerő, az ingatlan ára, valamint a banki kockázatkezelés itt is döntő.
Piaci hitelnél gyorsan kijózanító a kép
Egy hagyományos, piaci lakáshitel jelenleg körülbelül 6,5 százalékos kamattal érhető el. Ugyanazzal a futamidővel számolva:
• nettó átlagbérrel kb. 35–36 millió forint
• mediánbérrel kb. 29–30 millió forint
Ez már sok esetben nem elég egy nagyvárosi lakás megvásárlásához, különösen önerő nélkül.
Fix3 százalékos hitellel vennél lakást? Nézz szét az Ingatlantájoló kínálatában!
Mit jelent mindez a különböző jövedelmi szinteken? Így állnak a lakáshitel-esélyek ötödönként
Első jövedelmi ötöd – gyakorlatilag elérhetetlen a lakáshitel
Az alsó jövedelmi ötödbe tartozók átlagos bruttó bére körülbelül 295 ezer forint, ami kedvezmények nélkül nagyjából 196 ezer forintos nettót jelent. Ez az összeg alig haladja meg a minimálbért, és bár elméletben egy 25 éves futamidejű, piaci kamatozású hitelnél 14–15 millió forint körüli kölcsön számolható ki, a valóság ennél sokkal szigorúbb.
Ebben a jövedelmi sávban a bankok rendkívül óvatosak: a jövedelem alacsony szintje, a megélhetési költségek aránya és a legkisebb váratlan kiadás is komoly kockázatot jelent. A gyakorlatban már egy 10 millió forintos lakáshitel felvétele is rendkívül nehéz, sok esetben pedig teljesen kizárt. Itt a lakásvásárlás hitelből inkább kivétel, mint szabály.
Második jövedelmi ötöd – már van esély, de szűk a mozgástér
A második ötödben az átlagos bruttó jövedelem 416 ezer forint, ami nettóban körülbelül 276–277 ezer forintot jelent. Ezzel a fizetéssel papíron már 20 millió forint feletti lakáshitel is kijöhetne 25 éves futamidő mellett, piaci kamatozással.
A banki gyakorlat azonban itt is óvatosabb: ritkán engedik, hogy a fizetés teljesen a jogszabályi maximumig legyen terhelve. Ennek ellenére ebben a sávban már reális lehet a 10–15 millió forint feletti hitel, különösen stabil munkaviszony és alacsony meglévő kötelezettségek mellett. Lakásvásárlás azonban sokszor csak kisebb településeken vagy jelentős önerővel jöhet szóba.
Harmadik jövedelmi ötöd – belépő a valódi lakáshitel-piacra
A középső jövedelmi ötödben az átlagos bruttó kereset 560 ezer forint, ami nettóban 372 ezer forint körül alakul. Ez már olyan szint, ahol a bankok is jóval nyitottabban állnak a hiteligénylésekhez.
Elméleti alapon akár 27–28 millió forintos piaci lakáshitel is kijöhetne, de a gyakorlatban itt is jellemzőbb a 15–20 millió forintos hitelösszeg. Ez a sáv már valódi belépőt jelent a lakáshitel-piacra, ugyanakkor nagyvárosi lakások esetén gyakran még mindig kompromisszumokra van szükség – kisebb alapterület, külsőbb kerületek vagy nagyobb önerő formájában.
Negyedik jövedelmi ötöd – stabil hitelképesség, szélesebb lehetőségek
A negyedik ötödbe tartozók átlagos bruttó bére 746 ezer forint, ami nettóban közel 500 ezer forintot jelent. Ez már kifejezetten erős jövedelmi szintnek számít egyedülálló hiteligénylőként is.
Ezzel a fizetéssel elméletben 36–37 millió forintos lakáshitel is felvehető, és ebben a sávban a bankok gyakran hajlandók elmenni a jogszabályi terhelési határig. A lakásvásárlás itt már nemcsak lehetőség, hanem reális döntés, akár nagyobb városokban is, megfelelő önerő mellett.
Ötödik jövedelmi ötöd – a bankok kegyeltjei
A legfelső jövedelmi ötödben az átlagos bruttó fizetés meghaladja az 1,4 millió forintot, ami nettóban 950 ezer forint körüli összeget jelent. Ez már olyan jövedelmi szint, ahol a hitelfelvevő nemcsak jogosult, hanem sok esetben keresett ügyfél a bankok számára.
Elméletben akár 70 millió forint feletti piaci lakáshitel is kijöhetne, és ebben a kategóriában már gyakoriak az egyedi kamatkedvezmények, gyorsított ügyintézés és személyre szabott ajánlatok. Itt a lakásvásárlás sokkal inkább döntés kérdése, mint pénzügyi akadály.
Összkép
Bár a bérek minden jövedelmi sávban emelkedtek az elmúlt évben, a lakáshitelhez való hozzáférés továbbra is erősen rétegzett. Az alsó két ötödben a hitelfelvétel nehéz vagy szinte lehetetlen, a középső sávban kompromisszumos, míg a felső jövedelmi rétegekben válik igazán kiszámíthatóvá.
Javul a helyzet, de nem mindenkinek
Pozitívum, hogy minden jövedelmi sávban nőttek a bérek az elmúlt évben. A tendencia tehát kedvező. Ettől függetlenül az alsó két jövedelmi ötödben a lakáshitel továbbra is nehezen vagy egyáltalán nem elérhető, míg az „átlagos” kereset inkább középutas kompromisszumokra elég.
A nagy tanulság
Az emelkedő bérek önmagukban még nem jelentik azt, hogy a lakásvásárlás tömegek számára vált könnyebbé. A hitelképesség továbbra is szigorú korlátok között mozog, és a számok sokaknál jóval kisebb mozgásteret mutatnak, mint amit az „átlagbér” szó sugall.
A kérdés tehát nem az, hogy nőnek-e a fizetések – hanem az, hogy mire elég mindez a banknál, amikor tényleg leülünk hitelt igényelni.
